• 25/agosto/2009 •

Cambios en la Normativa de Créditos Hipotecarios

<b>Francisco Castańeda</b><br>
Centro de Finanzas Usach.

Francisco Castańeda
Centro de Finanzas Usach.

Dada la creciente participación de los mutuos hipotecarios (el financiamiento de la vivienda es asegurado a una tasa fija conocida ex-ante por el deudor), ha disminuidoen el último tiempola demanda de financiamiento de viviendas a través de las letras hipotecarias que se subastan en el mercado. Esto obedece básicamente a las restricciones de liquidez, producto de la crisis doméstica.

La nueva normativa permitiría que las entidades bancarias ofrezcan una tasa de interés variable o fija mixta en las letras hipotecarias, como es en la actualidad que opera el mutuo hipotecario.Además, cabe destacar quelos mutuos son relativamente más caros en términos de tasa, pero aseguran un alto valor de la cobertura en el costo de la vivienda. Así, la nueva normativa, reconociendo este hecho, crea una nueva categoría de letras la cual permite un financiamiento mayor al 75% (el máximo para financiamiento vía letras hipotecarias) del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Esto lo pueden llevar a cabo los bancos con mayores niveles de solvencia y considerando los resguardos regulatorios. Así, en esta nueva modalidad de letras hipotecarias, las personas evitan créditos de enlace (generalmente de consumo y de alto costo financiero en el corto plazo) para suplementar lo que las letras descontadas en el mercado, no alcanzan a suplir en la adquisición total de la vivienda. De esta forma, bajará el costo financiero netode adquisición de viviendas, se introduce más competencia a los mutuos hipotecarios (estas nuevas letras modificadas se parecerían más a los «mutuos hipotecarios»), pero dado los resguardos de solvencia, esto beneficiará a solodeterminados segmentos del mercado hipotecario. Las consideraciones de riesgo sistémico son las que deberían imperar en este tipo de normativas, para evitar el acceso al crédito fácil.

En el mapa de lacoyuntura actual, esta medida es consistente con el deseo de la autoridad de reducir las tasas de interés a mediano plazo (sobre los 5 años) para la adquisición de viviendas. Implícitamente se reconoce con estas medidasque aunque las tasas de interés de largo plazo responden a factores acerca de como se desempeñará la economía (brecha gasto producto, inflación, etc)para tal período, un cambio en la estructura regulatoria («letras hipotecariasasemejándose más a losmutuos») podría provocar un crecimiento mayor en la demanda hipotecaria. Esta última se ha visto resentida como resultado de la crisis.

Además, dicho sector de la economíatiene gran incidencia sobre el empleo. Por tanto, habrá que esperar en el mercado que ocurre con la composición de financiamiento de loscréditos hipotecarios, y si esta medida «libera las resistentes tasas de largo plazo» para que comiencen definitivamente una senda bajista, o que al menos no trepen en un período que se requiere potenciar la inversión inmobiliaria en forma sostenida.Si es efectiva la competencia vía letras hipotecarias con la nueva normativa, deberíamos esperar una caída en el costo de los mutuos hipotecarios. En el margen mejorarían todas lasalternativas de financiamiento hipotecario.


Francisco Castañeda.

 

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